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资色·榜单|2018年上市房企财务健康榜单TOP50

日期:2019-11-23 15:21:52      

       2019年,在房住不炒的整体基调下,调控政策将保持稳定性和持续性,房企所面临的不仅仅是去化与销售问题,另一方面,随着债务兑付高峰来临,房企将面临前所未有的偿债压力,中指院数据显示,2019年房企需要偿还的国内外的信用债规模将近5000多亿元。          因此,快速去化与回款,保证现金流的安全与财务的健康,成为房企今年的重要工作。年报季刚刚结束,不少房企相关负责人业绩会均表示,加速回款、减速保质、现金流安全成为新一年开展工作的关键词。那么,在房企们交上的2018年成绩单中,财务健康情况到底如何呢?          和讯房产独家发布的《2018年上市房企财务健康榜单TOP50》显示,今年上半年,财务健康方面,龙头房企中海、华润与万科表现最优,招商蛇口、金地集团、新城控股主动降负债效果显著。此外,部分中型房企出于规模的诉求并未及时踩刹车。          此次排行榜算法为,对一个公司财务健康程度的评估,我们采用对各分项排名计分,加总后得到这个公司的综合得分,再根据综合得分进行排名,分数越高,名次越靠前。各分项数据维度涵盖净资产负债率、有息负债规模环比增速(较2017年底)、现金覆盖比率。          对于主流房企的筛选标准,我们综合考虑了三大因素,作为筛选进入榜单房企的基本条件:第一,2017年克而瑞房企销售榜单前100名;第二,整体上市房企;第三,相关指标可以通过公开信息渠道获得。       中海、华润、万科财务指标可圈可点          榜单显示,2018年,中海、华润和万科的财务表现最为健康,综合排名前三,中海蝉联榜首,四大龙头房企中,万科表现最好。值得一提的是,在和讯房产独家发布的《2018上半年上市房企经营能力榜单TOP50》榜单中,中海与万科就占据总榜前两名位置,华润置地由上半年榜单的第十六名升至全年综合榜单的第二名。          而观察半年报和年报两个财务健康榜单,和讯房产发现,这三家龙头房企的共同特点是,净资产负债率远低于行业平均水平,有息负债规模环比增速(较2017年底)慢,现金覆盖比率较高。虽然2018年全年政策与融资都不如以前,但对比行业数据可发现,中海、华润、万科的表现依然出色,财务健康状况均高于行业。          债务指标方面,万科、中海、华润净资产负债率仍然是保持前三的最低数字,均低于35%,有息负债规模环比增速(较2017年底)分别为16.9%、25.3%、29.7%,均低于行业平均水平。          中海的现金覆盖比率遥遥领先,达到6.57,华润置地为3.21,万科为2.38。一般情况下,1以上表示当前货币资金可以覆盖一年内的债务还款,表明风险较小,若考虑利息,1.5以上最为稳妥,若以此为参考,中海和华润的短期偿债无压力,尤其是中海。          排名前十的房企中,建业地产、合景泰富、北辰实业均为2018年销售额不足千亿的房企。其中合景泰富、北辰实业在2018上半年上市房企财务健康榜单中也排名前十。在榜单前三十名中,销售额不足千亿的房企有12家,也反映了部分中小型房企积极保证财务健康以应对市场与政策变动。          另外,相比半年报财务健康榜单,招商蛇口、金地集团、新城控股排名上升迅速,主动降负债效果显著。实际上,“降负债”已成为2018年大多数房企的一个重要财务目标。不少房企选择通过或增大融资,或加速盈利,或减少支出等“打法”来降低负债率。          以金地为例,金地集团董事长凌克曾表示“长期以来,金地集团总资产负债率在70%左右,扣除预收账款后的实际资产负债率在60%左右,净资产负债率在30%到60%之间,不能把负债率抬的太高,太高的话总有一天会出问题,金地不希望在哪个方面过于激进”。          龙湖邵明晓也表示,控制好负债率的情况下,龙湖会看准买地时机下手。龙湖2018年全年净负债率标准指引是在50%-60%之间。     国企占据榜单前十半壁江山          榜单显示,前三位中,中海地产、华润置地均为央企。榜单前十位中,国企及央企占到一半,分别是中海地产、华润置地、招商蛇口、北辰实业、保利地产这五家。而对比2018年上半年财务健康榜单中,仅有中海地产、中交地产和北辰实业三家,“国进民退”的现象进一步体现。          众所周知,在房地产行业,民企融资难、贷款利率远高于国企已是不争的事实。以2019年度第一期中期票据为例,宝龙地产发行第一期中期票据,规模10亿元。2年期,发行利率为7.2%。金科集团发行2019年度第一期中期票据,该期债务融资工具的基础发行规模为人民币5亿元,发行金额上限为人民币10亿元,期限为2年,利率区间为6.5%-7.3%。          对标同期发行年度第一期中期票据的央企中交地产,中交地产计划发行基础规模10亿元,计划发行金额上限20亿元,利率区间仅为3.30%-4.50%。          可以看到,在行业融资整体收紧的大背景下,国企在融资方面的优势愈加明显。在降负债、降杠杆成为房企当务之急的环境下,一向对负债严格控制的国企和央企,因资金和现金流方面压力相对较小,在此时通过融资拿地实现“弯道超车”或将成为国企发展之道。     扩张有风险 高负债需警惕          与头部房企主动减速提质以应对风险的做法不同,部分中型房企在规模赛道上并未急踩刹车,尤以首次进入千亿抑或是冲刺千亿、两千亿阵营的房企明显。          榜单显示,泰禾集团、融创中国、华发股份、中南置地、阳光城、蓝光发展、滨江集团等处于扩张阶段的房企排名都在30名之后,这说明有规模诉求的房企在不同程度地加大杠杆。          排名靠后的房企一般表现为净资产负债率高,现金覆盖比率低。以泰禾为例,净资产负债率高达384.6%,现金覆盖比率为0.26,远远小于1,财务压力较大。同属扩张阶段的富力净资产负债率高达205.4%,现金覆盖比率为0.38。          在一定程度上说,适当的负债率,是房企扩张与进取的工具。比如泰禾高负债的B面是泰禾用这些债务拿了充足的土地储备,对应着未来的销售额。          于房企而言,只关注高负债率,并将其一刀切地定性为“激进加杠杆”、“风险高”是不全面的。不同房企加杠杆的动机与方式,有息负债的结构,利润率水平、利润结转的节奏都是不同的。对于正处于扩张阶段的房企而言,无论是兼并还是抢地,都离不开资金杠杆。          但与此同时,业内人士指出,当前楼市流动性降低,没有流动性,房企就没有能力偿还资金成本,如此高的负债率,随时挑战其现金流所能承受的极限。另一方面,虽然2019年融资环境有所改善,但如果不注重风险、只看中规模,就可能倒在跑道上。